签订合同时应当注意的事项1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份记载是否相一致。法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公法律效果更佳）。法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产记载内容是否相一致。由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权基础之上，在租赁合同被撤销或确认无效后，承租人的租赁权消灭，次承租人的租赁权也失去存在的基础。同时，根据《合同法》第51条的规定，转租合同转为效力待定。如果出租人对转租合同予以追认，转租合同在出租人与次承租人之间继续履行；如果出租人拒绝追认转租合同，则转租合同为无效合同。为此，承租人对租赁合同被撤销或无效有过错的，次承租人可依据《合同法》第42条、第58条的规定，请求承租人承担因转租合同无效而产生的缔约过失责任。由于在房屋转租的情形下，存在租赁合同与转租合同两个法律关系，依合同相对性原则，纠纷的处理应围绕两个合同分别进行。另根据法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持”。在出租人与承租人之间的租赁合同纠纷中，如涉及合同的解除或房屋的腾退，为彻底解决纠纷和减少诉累，可将次承租人作为被告或无独立请求权的第三人参与诉讼，要求次承租人履屋腾退义务。如次承租人的人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，而另行诉讼解决。《商品房销售管理法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同，另外，《法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一般而言，包销的广告宣传由包销商负责，如果包销商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷。从合同的相对性而言，应该由开发商承担责任，但同时包销商也应承担相应的责任。根据法院民事审判庭的观点，买受人应当将开发商和包销商列为共同被告，包销商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。《商品房定购书》作为预约合同的表现形式之一，从其订立目的、约定内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式《商品房买卖合同》达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。预约合同的表现形式多为认购书、订购书、意向书、允诺书、备忘录等，若不具备商品房买卖的实质性要件，不得因此认定本约已正式订立。《商品房买卖合同》补充协议是对主合同内容的变更，在形式上该补充协议仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，在不符合格式条款特征的前提下双方可以继续对内容进行磋商。对《商品房买卖合同》补充协议不能协商达成一致性意见，若出现不可归责于买卖双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；若因买卖双方任意一方违约导致未能订立商品房买卖合同的，应当根据预约合同的约定承担违约责任或者赔偿损失。委托人违反居间合同的约定,利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买 卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务,委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务,委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求 委托人承担违约责任的,不予支持。房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对 买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。房屋买卖合同签订后,因房地产调控居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行, 居间人请求委托人支付报酬的,不予支持。委托人请求居间人 赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。做好转让前的调查、审查工作房地产项目转让，受让方一般对于转让方的内部财务状况及其外部的经营状况都不熟悉，对于项目本身的了解也可能过于表面、片面化。由于信息的不对称，受让方将处于极不利的地位。为改变这一不利形势，受让方在作出受让项目决定前必须对转让方及项目本身作一定的调查和审查。首先，受让方应对项目公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估，包括其财务税收状况、对外签署合同的执行情况、房地产项目规划建设的规范性和合法性状况等。同时，受让方还可要求转让方告知项目公司的情况，包括有关材料、债权债务等。其次，受让方还应对拟转让的项目本身进行审查，一方面是法律方面的审查，如该项目的相关审批手续是否已经按法定程序齐、房地产产权是否合法取得及是否有他项的登记、土地使用权或在建工程是否已经被原开发商或股东设置抵押等；另一方面是项目效益的审查，即该项目规划、建设方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隐患等。如果不注意审查这些内容，受让方的投资收益容易落空。以公司股权重组方法转让房地产的操作性房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。比较这两种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购仍然存在较大的区别：，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要理项目主体变更手续，也无需通知债务人。房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。以房抵款法律风险防范如上所述，开发商与建筑商（或其他合同主体）之间的以房抵款协议，以及开发商与第三人之间的商品房买卖合同（如有）均合法有效，但无法避免的是，因房抵款行为所涉法律关系的众多及履行方式的多样，造成了房抵款协议中诸多法律风险点。相对于开发商而言，建筑商（或其他合同主体）往往处于弱势地位，因此，为降低交易风险，笔者现从日常工作中审查的以房抵款协议中存在的较为普遍的问题出发，建议可从以下几方面对协议予以明确及完善：1.双方应明确用以抵付价款的具体房屋如具体的楼号、房号、面积等内容，附图。2.实际价款与用以抵付房屋价款差额的处理如在明确差额须由何方承担的情况下，进一步结合实际交易情况，约定价款或房款差额处理。3.关于抵款房屋买卖的签署主体及过户期限若建筑商（或其他合同主体）另行寻找购房者，因建筑商（或其他合同主体）未能取得房屋所有权，故其无法直接与实际购房者签署商品房买卖合同。在《商品房买卖合同》签署主体为开发商及实际购房者的情形下，购房价款的支付流向、开发商及建筑商（或其他合同主体）价款结算的具体期限的相关问题即会突显出来。同时，在此种交易模式下，抵款房屋何时转移占有至实际购房者、何时过户成为实际购房者选定此套房屋的重要交易条件。4.抵款过程中的开具问题在上述实际购房者与开发商签署《商品房买卖合同》的交易模式下，开发商应开具以实际购房者为名义的销售，建筑商（或其他合同主体）则应向开发商开具工程款，同时上述二类金额应相等。逾期违约金的诉讼时效从何时起算？买受人请求出卖人支付逾期的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。-/gbadief/-
联系我时，请说是在夜赶集分类网看到的，谢谢！
本文链接：https://qd.yeganji.com/information.php?id=399940
